2022-07-11 11:45:31
Реконструкція чи зміна характеристик нерухомості? В чому різниця і як правильно зареєструвати такі зміни.
Не кожні ремонтні роботи потребують введення в експлуатацію нерухомого майна та подальшої реєстрацї змін опису об’єкта в Державному реєстрі.
Законодавство розділяє поняття «зміна технічних характеристик» та «реконструкція» нерухомого майна.
Відповідно до п.3.21 Державних будівельних норм реконструкцією є «перебудова введеного в експлуатацію об’єкта, що передбачає зміну геометричних розмірів та/або функціонального призначення».
Також реконструкцією є будь-які будівельні роботи із втручанням в несучі конструкції, інженерні мережі, зміна фасаду чи опалювальної площі.
Цих визначень дотримуються і судові органи, зокрема Верховний суд (справа 742/1756/17) додаючи також, що такі дії мають призвести, зокрема, до зміни основних техніко-економічних показників об’єкта, щоб вважатись реконструкцією.
Тобто, ключовими ознаками, щоб вважати зміни майна реконструкцією є саме ЗМІНА РОЗМІРУ майна (площі) або його ПРИЗНАЧЕННЯ (наприклад переведення майна із житлового фонду в нежитловий чи навпаки) та мати наслідком ЗМІНИ ТЕХНІКО-ЕКОНОМІЧНИХ ПОКАЗНИКІВ в результаті таких дій (наприклад зміна будівельного об’єму, площі забудови, поверховості об’єкта тощо).
Порядок реєстрації права власності в результаті реконструкції передбачено п.77 Постанови КМУ N1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Тобто така реєстрація ОКРЕМО ВИЗНАЧЕНА діючим законодавством і має проводитись В УСІХ ВИПАДКАХ, ЩО ПІДПАДАЮТЬ ПІД ПОНЯТТЯ РЕКОНСТРУКЦІЇ, описаних вище. Для проведення такої реєстрації власник має звернутись до державного реєстратора, щоб зареєструвати такі зміни майна в реєстрі, тим самим оформити своє право власності на таке реконструйоване майно.
В усіх інших випадках, що не передбачають вищезазначених будівельних дій, підпадаючих під поняття «реконструкція», будь-які зміни опису майна вважаються ТЕХНІЧНИМИ ЗМІНАМИ та не мають наслідком звернення до реєстратора (наприклад уточнення опису майна в результаті поточного ремонту, знесення не несучої перегородки тощо).
Для таких дій п.5 ст.12 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що зміни характеристик об’єкта нерухомого майна вносяться під час проведення державної реєстрації права власності. Тобто ПРИ НАСТУПНОМУ ЗМІНІ ВЛАСНИКА, для чого в момент укладання договору діючий власник надає нотаріусу актуальний технічний паспорт.
Окремо слід зазначити, що державні реєстратори при проведенні реєстраційних дій обов’язково мають встановлювати відповідність поданих документів вимогам законодавства. В іншому випадку нерідко зустрічається скасування таких реєстрацій з боку суду або Мінюсту.
Так, наприклад, у жовтні 2021 року Одеським окружним адміністративним судом у справі 420/1351/20 за позовом прокуратури було скасовано реєстрацію та визнано протиправними дії приватного нотаріуса, який провів зміни опису майна (збільшення площі майна майже на 4000 кв.м), прийнявши для цього новий технічний паспорт та акт техніка, де було зазначено про «виправлення помилок та уточнення площі».
212 views08:45
A
