Інвестиції в с.г. землю - підсумки опитування, розрахунок вигі | Андрій Ярмак - особистий блог
Інвестиції в с.г. землю - підсумки опитування, розрахунок вигідності та варіанти цін на землю для України, враховуючи світовий досвід.
Купити землю в Україні хотіло б чимало іноземців, але цього права вони не мають. Але не варто думати, що їх було б дуже багато. Скоріш за все сюди б зайшли інвест-фонди. Добре це чи погано - це тема для окремої дискусії. А зараз про підсумки опитування на моєму каналі, де читачі - це українці.
Відповідей було 225, звичайно, це нерепрезентативна вибірка. З того що я бачу, мене читають люди з статками на рівні середнього та вище. Але результати для цього сегменту є цікавими (додаю график).
Короткий аналіз:
38% планує купляти землю, причому більше половини цих людей не з АГРО! Отже, переважна причина інвестування - збереження заощаджень та капіталізація інвестицій.
Рівно стільки ж людей!! не планує купувати землю, тому ще не має відношення до агро та тому що немає для цього грошей. Отже, потенційно, землю, могли б захотіти купити в цій категорії до 58% людей, якби мали на це гроші.
До речі, відсутність грошей - є найбільш популярним варіантом відповіді.
Не вигідною інвестицію в агро землю вважає 5% людей.
19% людей ще не визначилися - це другий найбільш популярний варіант відповіді, тому зараз спробуємо допомогти з цим розібратися.
Давайте порівняємо повернення інвестицій в житлову нерухомість в столиці України та с.г. землю.
Типовий приклад інвестицій - купівля квартири в центрі міста в старому будинку, що зараз "влетить" в 50-55 тис. доларів плюс потрібно буде витратити до 10 тис. на ремонт та меблі. Отже загальна сума інвестицій буде складати 60 тис доларів або 1,62 млн грн. Здається така квартира в середньому за 14-15 тис. грн і приносить 10% повернення на інвестицію на рік. Щоправда потрібно рахувати, що десь 2-3 відсоткових пунктів піде на різні ремонти і періоди, поки квартира не здається, тобто реальних буде 7%.
Земля також повинна приносити дохід. Якщо це інвестиція, то ви не користуєтесь такою землею, а здаєте її в оренду. Згідно статистики, середня орендна плата в Україні була в минулому році на рівні 3400 грн за 1 га. Щоб у оренди землі була така сама дохідність (візьмемо 10%), як у квартири в Києві, вона має коштувати 34 тис. грн за га або $1,25 тисячі доларів за 1 га. Я не згадую про податки, бо їх і там і там потрібно платити.
З того, що я бачу, реально чимало людей платить більше за гектар, роблячи ставку на підвищення вартості землі.
Тому варто також вивчити досвід інших країн, що проходили подібний шлях.
Польща зберігала приватну власність на аграрну землю навіть під час совка. Зараз ціни на землю там перевищують 10 тис. євро і зростали в середньому на 28% на рік до 2020го року.
Але відразу зауважу, що з 2020го року в світі надруковано дуже багато грошей, і чимало цих грошей "заганяють" в с.г. землю, що спричинило швидше зростання цін.
А ви знали, що середня ціна на землю в Польщі обігнала рівень цін у Франції?
Важливо також розуміти, що ціни на с.г. землю залежать від величезної кількості факторів: якості грунтів, доступу до доріг, води, інфраструктури, наближеності до великих міст, тощо. Тому, наприклад, в Італії, в Альта-Адідже, можна заплатити навіть 1 млн. євро за 1 га землі під яблуневий сад, притому, що середня вартість землі в Італії сягає 34 тис. євро.
До речі, найдорожча земля в Нідерландах - понад 70 тис. євро за гектар. В Болгарії земля коштує близько 5 тис. євро за га, а в Естонії - 3,5 тис.
Здається, що потенціал зростання цін на с.г. землю в Україні шалений?
Але найважливішими чинниками, що впливають на вартість землі, є прозорість та "вільність" цього ринку, а також інвестиційний клімат країни. І тут у нас не просто все погано, а ще й погіршується - враховуючи нові законодавчі ініціативи.
Уважний читач зауважить, що якщо платити 1 млн. євро за гектар землі під яблуневий сад, то це ж ніколи не окупиться! І тут є ключова відмінність інвестицій в землю і інвестицій в, наприклад, завод з виробництва промислової продукції чи продуктів харчування. (продовження нижче)
