Право на житло

2021-06-18 13:14:49 За перші чотири місяці року банки видали понад 2 млрд грн іпотечних кредитів

Середній розмір кредиту на купівлю житла продовжує зростати і в квітні він становив 791 тис. грн. Чому?

Бо кредитують переважно купівлю вже існуючого житла - частка укладених іпотечних договорів на купівлю житла на вторинному ринку в квітні становила 87% від усіх виданих кредитів.

Ринок іпотечного кредитування дуже концентрований. 90% нових угод уклали п’ять банків. На Київ та область припадає переважна більшість кредитів.

https://bank.gov.ua/ua/news/all/za-pershi-chotiri-misyatsi-roku-banki-vidali-ponad--2-mlrd-grn-ipotechnih-kreditiv--rezultati-opituvannya-bankiv Відкрити / Коментувати

2021-06-17 12:36:33 Протягом останніх 10 років чверть житла на Гаваях купують люди, які там не живуть. Половина цього житла потім залишається порожнім, чверть потрапляє в сектор короткострокової оренди і лише чверть - здається довгостроково.

Гаваї - серед лідерів за вартістю оренди, тому компенсації за найм в приватному секторі оренди просто захмарні.

Що радує - вони розуміють, що треба контролювати земельну ренту і будувати неприбуткове житло. У файлі - оцінка програми і відмінності щодо можливостей впровадження цього сінгапурського досвіду.

https://dbedt.hawaii.gov/hhfdc/files/2021/02/HHFDC-ALOHA-Homes-Study_Feb-2021_.pdf Відкрити / Коментувати

2021-06-16 19:28:25 Закінчилось все нічим. Концепції нема і пояснити загальну логіку кодексу ніхто не зміг. Виглядає, ніби спробували втиснути туди все, що тільки можна, а для чого - питання.

Зрештою, депутати попросили не обговорювати без них і наступні обговорення перенесли. А в кінці сказали, що ще й не той документ розмістили на сайті - добре, що хоч не читав. Відкрити / Коментувати

2021-06-16 15:40:58 Виявляється, Мінрегіон уже напрацював нову редакцію Житлового кодексу. Прочитати не встиг, бо опублікували лише вчора. Ніхто поки не може пояснити які засади там.

Обговорення відбуватимуться 16-18 червня 2021 року о 15.00 за адресою м. Київ, вул. Ділова, 24 (9 поверх, зала засідань). Відкрити / Коментувати

2021-06-15 19:37:26 Це - Гаваї. А що пишуть в коментарях до усіляких матеріалів про тамтешнє "треба просто більше будувати":

Hawaii has a large shortage of safe, quality housing that is affordable given current wages in the state and in locations near job centers.

We lack the political will to either regulate and manage the market to provide this housing to people in need and instead rely on investments from people in need of safe assets.

The pandemic has shown that we have enough places for everyone as thousands of short-term rental stayed empty, but we missed the chance to politicize the housing issue.

В четвер поговоримо про це на Онлайн-конференція “Доступне житло: від України до Гаваїв” Відкрити / Коментувати

2021-06-15 12:31:59 Верховна Рада прийняла законопроект №5153 за яким в майбутньому розпочнеться податкова амністія - треба буде задекларувати активи та доходи, щоб легалізувати їх.

Гарна ідея, але черговий втрачений шанс зрозуміти, хто та якою нерухомістю володіє, та можливість легалізувати нерухомість куплену за будь-які гроші.

"передбачено визначити склад та обсяг активів, джерела одержання яких у разі невикористання фізичною особою права на подання одноразової добровільної декларації вважаються такими, з яких повністю сплачено податки і збори відповідно до податкового законодавства" - квартири площею до 120 кв метрів та будинки площею до 240 кв метрів. Відкрити / Коментувати

2021-06-15 11:01:01 Минулого тижня схвалено Концепцію Державної цільової соціальної програми забезпечення реалізації права на житло осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України, на період до 2025 року. До 1 квітня наступного року Мінрегіон має розробити та подати проект Державної програми.

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/618-2021-%D1%80#Text Відкрити / Коментувати

2021-06-15 10:54:29 Вчора в УКМЦ говорили про "доступну іпотеку". Успіх/не успіх залежить від того, яку проблему політика має вирішувати. Ми даємо з бюджету гроші, бо люди не можуть купити собі житло. Чому? Бо ціни на нього відірвані від дійсності. Гаразд, люди куплять собі… Відкрити / Коментувати

2021-06-09 16:34:07 І одразу ж законопроект №5638 від Олени Шуляк про звільнення від сплати ПДВ операцій "з постачання житла" і відтворення податкових дірок для спекулянтів!

В пояснювальній записці згадано про право на житло, але проблема описана своєрідно:

"Для України ж говорити про перенасиченість ринку житла підстав немає, зокрема з огляду на один із найнижчих в Європі показників забезпечення житлом на особу (оце рівень аналітики!). Тому завдання вилучати гроші з цього ринку з метою його охолодження очевидно не стоїть. Оскільки бажаний соціальний стандарт забезпеченості житлом (до рівня Європи в середньому) не досягнутий, то очевидно не виконане і соціальне завдання держави, зафіксоване в Конституції України, щодо забезпечення громадян житлом на належному рівні."

Серед усіх можливих даних в Україні постійно чіпляються до оцих середніх метрів на людину без уточнення того, хто, чому та як володіє цими метрами. Чомусь майже ніхто ніколи не згадує, що в України натомість один з найвищих рівнів приватної власності на житло, хоча ці два показники якраз дуже пов'язані.

Проектом також пропонується:

"7. припинити тиск (?!) на фізичних осіб, які здійснюють легальні оподатковувані операції за ставкою 5%, реалізуючи більше 3 об'єктів нерухомого майна на рік, яке було придбано у забудовника. Для цього пропонується чітко (а як може бути інакше?) в ПК України, що ставка ПДФО для таких операцій становить 5%, а не 18%, як для фізичних осіб-підприємців.

Водночас, для операцій, коли фізичні особи здійснюють підприємницьку діяльність без реєстрації і реалізують нерухоме майно після його будівництва, або коли таке будівництво було здійснено за їх рахунок, встановити ставку ПДФО у розмірі 10%."

Тобто купуйте скільки завгодно і продавайте як ФОП, але сам ФОП можете не оформлювати. Якщо отримуєте дохід від продажу чого завгодно, то платіть 18%, а якщо нерухомості, то 10%.

Але це все дрібниці в порівнянні з тим, які далекосяжні наслідки може мати зміна термінології. Редакція статті 14, в якій визначаються поняття, що пропонується: "об'єкт житлової нерухомості - будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості" (нинішня версія - "будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду").

Україна і так є країною унікальних інновацій: сьогодні нерухомість в нас - це не будівля із землею, а абстрактні помешкання в будівлях без землі. Звідси неспроможність залучити гроші на будівництво, бо земля не може бути заставою, але також "іпотека" яка не є іпотекою, бо дається на "майнові права", а не землю.

Цей законопроект може взагалі "віртуалізувати" нерухомість - варто буде лише зареєструвати щось як нерухомість і вона одразу нею стає. Це суперечить не лише практиці різних країн, а й просто логіці - як можна обкладати податком на нерухоме майно щось, що існує лише на папері (в реєстрах)? Відкрити / Коментувати

2021-06-09 12:03:01 Цікаві нововведення в урядовому законопроекті №5600. Вже в очікуванні тез забудовників у медіа про "податки на інвестиції" та "ціни виростуть".

В законопроекті пропонують скасувати пільгу зі сплати ПДВ для продажу новозбудованих квартир чи будинків, а також змінити ставки податку на дохід до 18% від продажу третього та наступних об'єктів протягом року. Чинні ставки для продажу протягом року першого об'єкта нерухомості (0%) і другого (5%) залишаються без змін.

Як так взагалі вийшло, що сфера нерухомості в нас не оподатковується адекватно? Насправді передача майнових прав від забудовника до покупця передбачає сплату ПДВ, але наша система фінансування житла має такі цікаві схеми як ФФБ (фонд фінансування будівництва) і КУА (компанії з управління активами). Вони дозволяють забудовникам "оптимізувати податкове навантаження" і перекласти потенційні податкові платежі собі в кишеню.

Ще один можливий аргумент чому ціни виростуть: обмеження "інвестиційного (спекулятивного) попиту" змусить забудовників підвищити ціни щоб компенсувати додаткові витрати, які можуть з'явитись через продовження строків будівництва за відсутності достатньої кількості грошей (платоспроможного попиту).

Забудовникам байдуже хто і для чого купує нерухомість і що з нею відбуватиметься далі - аби лише залучити достатньо коштів на будівництво на якомога раніших етапах, але так щоб потім ще було достатньо готового (дорожчого) житла для продажу.

Так звані інвестори, які купують нерухомість з метою спекуляції, начебто "згладжують" ризики для інших - тих, хто хотів би купити житло, але для його купівлі спершу має продати інше. Насправді ж вони лише підтримують своїм капіталом ціни на нерухомість, бо не дозволяють побачити реальний платоспроможний попит на житло як дах над головою.

Тези про те, що будувати не буде за що, прибутковість впаде і "зайві податки вб'ють галузь" будуть якраз свідченням нашого шансу на зміну як системи фінансування, так і політики загалом. Забудовники будуть розказувати, що це "знизить доступність житла", але насправді для підвищення доступності житла потрібно створювати більше альтернатив - в тому числі декомодифікувати його та будувати неприбуткове житло у публічній власності.

Історія повоєнних житлових політик у різних країнах з масштабними програмами будівництва неприбуткового житла - це не стільки про те, щоб все житло перейшло у публічну власність, а спроба змінити сферу житла таким чином, щоб прибутковість не була ключовим фактором. Відкрити / Коментувати